Hej Robert Danielsson! Du menar att åtskilliga bostadsrättsföreningar har missat något väsentligt, som dessutom kan rädda byggnadsarvet. Berätta!
”Många bostadsföreningar drivs av privatpersoner med liten inblick i fastighetsförvaltning och redovisning. Intäkterna som kommer från medlemmarnas avgifter ska fördelas på löpande driftskostnader och underhåll. Ibland finns det en fondering för underhåll men samtidigt saknas ofta en plan för underhåll (PU). Mycket sällan finns detta underhåll i någon form av program där man kan prognostisera vad driftskostnader, förebyggande underhåll och planerat underhåll uppgår till. Sällan debatteras underhållsåtgärder. De skjuts därmed på framtiden med accelererande kostnader som följd.
Kan du ge ett exempel?
”Träfönster behöver då och då underhållas. Kostnaden är låt säga 4 000 kr per båge. Med 400 bågar hamnar summan på 1 600 000 kr, en ansenlig post i årsbokslutet. Och få styrelser vill uppvisa negativa resultat, speciellt när medlemmarna kanske vill sälja sin bostad och visa upp en frisk föreningsekonomi. Då brukar fönsterbyte komma upp som ett alternativ, istället för underhåll. För i bytesalternativet 6000 kr/båge kan man byta alla fönster och istället ta ett lån med avskrivning och amortering på 30 år. Då blir ju årskostnaden bara 80 000 kr! Ja, plus ränta då. Helt plötsligt ser resultaträkningen mycket bättre ut. Det är väl fördelaktigt? Flertalet styrelser har valt denna väg. Men med dåliga och fula fönsterbytarlösningar som följd. De trodde de gjorde rätt men räknade inte med att fönstren inte går att underhålla och måste bytas efter 30 år.”
Det här har alltså något med redovisning enligt K3-principen att göra. Hur då?
”Jo först så är K3 en hel redovisningsform som flertalet fastighetsägare redan fått anpassa sig till. För man har inget val. Är föreningen tillräckligt stor är K3 tvingande. Så vad är då fördelen? Jo, är kostnaden för underhållsarbetet på över 500 000 kr, samt är återkommande, då fördelar man ut kostnaden på hela underhållscykeln istället för på ett år. Vad som händer är att föreningen måste ta upp underhållet i balans- och resultaträkningen. På en planering av underhållet, och kostnaden utfördelad på 20 års avskrivning, blir underhållet ekonomiskt likvärdigt, det vill säga 1,6 mkr/20 år = 80 000 kr per år.
Vad blir konsekvensen?
Resultaträkningen ser mycket bättre ut! Inte 1,6 miljoner kronor för ett år, som får styrelserna att gå bananas. Man drar dessutom av eventuellt restvärde som fanns i balansräkningen för fönstrens del i anläggningstillgången. Helt plötsligt blir underhåll likvärdigt med investeringen. Redovisningsformen kräver att alla större poster skrivs av. Det gör att underhåll av byggnadsarvet får en bättre förutsättning mot att låna till att investera. Föreningen tvingas ta höjd likvidmässigt för planerat underhåll och fler bostadsfastigheter får krav på ett planerat underhåll genom redovisningskraven. Och som följd brukar föreningarna även starta en reparations- och underhållsfond. Inte som innan då allt underhåll behövde tas under ett år.”
”Och allt bygger på en redovisningsprincip. Men byggnadsvården, klimatet och miljön vinner ju ofantligt på detta. Vi som sysslar med förvaltning av byggnader får i ett slag en bättre långsiktighet och vi slipper bråka om att investera istället för att underhålla. Byggnadsvård och byggnadsarvet blir därmed ett ekonomiskt slagträ! Och hållbar förvaltning får vi på köpet. Tadaa!”
/Alfred Skogberg
Lämna ett svar