Varför höjs hyran när man slänger kvalitetskök och ersätter med sämre kvalitet? Fortfarande kastas mängder av äldre byggnadsdetaljer till förmån för nyproducerade av diskutabel beskaffenhet. En av orsakerna är bruksvärdessystemet från 1968 som används för att sätta hyrorna.
Bruksvärdessystemet – Hyran höjs när gammalt och bra byts mot nytt och dåligt
Bruksvärdesystemet tillåter inte att hyresvärden får göra en mindre hyreshöjning, om denne renoverar ett fint äldre kök. Däremot får värden ta ut en markant höjd hyra om hen sätter in ett nytt kök. Systemet belönar slit och släng framför vårda och uppgradera.
År 2002 gjordes en ändring av lagstiftningen för att värna hyresgästernas intresse, men tyvärr har inte denna ändring fått avsedd effekt och de ärenden som avgörs i hyresnämnden blir nästan uteslutande till hyresvärdens favör. Detta framgår av svaret på fråga 4.
Hur många hyreshöjningar som skett efter att tiotusentals äldre kök slängts och vad det innebär för våra möjligheter att nå klimatmålen kan vi bara gissa oss till. Men klart är att ett system som bygger på att du som hyresvärd får höja hyran när du sätter in nytt, och inte när du vårdar det befintliga, är sämre för klimatet och privatpersoners plånböcker än motsatsen.
Renoveringsraseriet har kontaktat Hyresgästföreningen för att ta reda på mer om bruksvärdessystemet. Det är dock viktigt att tänka på att det inte är Hyresgästföreningen som är ansvarig för bruksvärdessystemet, det är ett lagstadgat hyressättningssystem som infördes 1968.
Hyresgästföreningen svarar
1. Kan hyresvärden höja hyran för ett fönsterbyte? Om så är fallet, kan man höja hyran lika mycket om man renoverar och energieffektiviserar?
— Om bruksvärdet går upp är det möjligt att förhandla fram en motsvarande hyreshöjning. Ett fönsterbyte som inte förbättrar boendekvaliteten på något sätt medför inte ett förhöjt bruksvärde. Men om ett fönsterbyte till exempel medför bättre värmekomfort och ljudisolering kan det leda till en hyreshöjning.
2. Finns det exteriöra renoveringar som kan ge högre hyra? Alltså inte balkonger till en balkonglös lägenhet, utan vi tänker mer på renovering/utbyte av befintliga detaljer.
— Inglasning av befintlig balkong höjer bruksvärdet, och kan därmed ge höjd hyra. Om boendekvaliteten förbättras av att en ny fasad är bättre isolerad än den gamla, skulle det också kunna höja bruksvärdet. Som ovan, allt som påverkar boendekvaliteten till det bättre kan vara föremål för hyreshöjning.
3. Idag rivs ofta kök från 1940-1960-talen och ersätts av nya, ofta med stommar i träfiberskivor av lägre kvalitet. Dessa kök är inte alltid lätta att underhålla. Det hantverksmässiga inslaget är heller inte stort. Lådorna är till exempel inte zinkade och luckorna har enklare gångjärn. Hur bedömer Hyresgästföreningen ett köksbyte? Kan man ta samma hyra efter ett byte, eller kan man få sänkt hyra på grund av lägre kvalitet, eller rentav högre hyra bara för att det är nytt?
— Ett nytt kök som är bättre än det gamla kan ge högre hyra. Bara att köket är nytt kan, om det är mer modernt än det gamla, också ge högre hyra. Man kan se det på samma sätt som att en fungerande bil från 1970-talet är mindre värd än en bil från exempelvis 2019. Även om båda bilarna går att köra från A till B så är det möjligt att man är beredd att ge mer för den mest moderna bilen. Tillbaks till köket. Att återställa det äldre köket till ursprungsskick är bara sedvanligt underhåll vilket inte ska påverka bruksvärdet. Om köket blir sämre, sett exempelvis till funktionaliteten och utrustning, kan hyran självklart också komma att sänkas.
4. Hur ser Hyresgästföreningen på estetiken som går förlorad när ett ursprungligt kök från 1940-1660-talet rivs ut? Välbevarade lägenheter med ursprungsdetaljer betingar ofta ett högre pris på marknaden jämfört med om originalet bytts ut mot ett billigare kök med material av enklare kvalitet. Finns estetik som ett kriterium när hyresnämnden bedömer standardnivå?
Hyresnämnden kan fatta beslut om att en hyresvärd ska få genomföra standardhöjande åtgärder, trots att hyresgästen inte lämnat sitt godkännande. Om nämnden kommer fram till att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomför och om det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs ska hyresnämnden lämna tillstånd till den. Hyresvärdens intressen av åtgärden ska vägas mot skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas, 18f § hyreslagen
Det gäller alltså inte just de hyresgäster som bor i huset vid tillfället, utan hyresgäster i allmänhet.
Hyresgästernas intressen kan vara att hyran inte höjs, intresset av att behålla en äldre, välfungerande inredning eller intresset av att lägenhetens planlösning inte förändras. Det framgår av förarbetena.
Men praxis går stick i stäv med detta.
5. Hur ser Hyresgästföreningen på resursslöseriet? Tar ni någon hänsyn till EU:s Avfallshierarki som sedan 2011 är en del av svensk lag? Och tar ni hänsyn till de miljöprogram som finns i de flesta kommuner? Grundläggande här är att vår ekonomi måste bli mer cirkulär och att vi i första hand ska underhålla, vårda och reparera befintliga detaljer för att förebygga avfall.
— Hyresgästföreningen arbetar för att motpartens fastighetsförvaltning ska vara långsiktig när det gäller ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Exakt hur arbetet görs varierar från region till region och från ort till ort.
6. Hur ser dagens hyressystem ut? Hur kan man hålla en rimlig hyresnivå, där fastighetsägaren får täckning för kostnaderna, utan att genomföra standardhöjande åtgärder som kan motivera en hög hyra?
— Dagens hyressystem är ett kollektivt förhandlingssystem som bygger på bruksvärdesprincipen vilken innebär att liknande lägenheter ska ha samma hyra. Parternas förhandlingsrätt är fri, förutsatt att de håller sig till i övrigt gällande lagstiftning, som främst hyreslagens regler i Jordabalkens 12 kapitel och hyresförhandlingslagen. Parterna kan komma överens om den ortsvisa hyressättningen på det sätt de önskar. Det är först om en enskild hyresgäst vill pröva parternas överenskommelse, eller om parterna inte kan komma fram till en gemensam lösning, som hyresnämnden får sista ordet. Hyresnämnden får inte ta hänsyn till fastighetsägarens kostnader, utan ska bara titta på bruksvärdet och jämföra prövningslägenheten med andra likadana lägenheter på orten så att hyran hamnar på samma nivå. De förhandlande parterna försöker ta tillvara varandras intressen, så att hyreshöjningen fungerar både i ett långsiktigt förvaltningsperspektiv och för hyresgästernas plånbok.
7. Vad som händer med hyran om hyresgästen genomför standardhöjande åtgärder. Säg att värden inte vill betala för ett nytt parkettgolv men hyresgästen betalar för ett. Kan hyresgästen få rätt till lägre hyra då? Eller vad händer?
Hyresvärden får inte tillgodoräkna sig åtgärder hyresgästen utfört och bekostat och kräva hyreshöjning pga att lägenheten därmed fått ett bättre skick.
Hyran ska bestämmas till ett belopp som motsvarar den standard lägenheten hade innan hyresgästens åtgärder. Det kan vara viktigt att komma ihåg att hyresgästen i många fall måste ha tillstånd från fastighetsägaren. Hyresvärden har heller inte någon skyldighet att ersätta hyresgästen för nedlagda kostnader om hyresgästen flyttar strax därefter. Det måste man i så fall ha kommit överens om. Det kan vara riskabelt att göra egna åtgärder. Det finns ett avgörande där hyresvärden fick tillstånd att bygga om ett kök som hyresgästen 7 år tidigare bekostat en ombyggnad av med fler hundra tusen kronor.
Parkettgolvet får hyresgästen lämna (eller återställa det gamla golvet, vilket väl inte låter sig göras så lätt). Hyresvärden kan i de allra flesta fall ta ut en högre hyra pga parkettgolvet (om det t ex urprungligen var en plastmatta) av nästa hyresgäst.
Stöd oss
Renoveringsraseriet är en ideell organisation som arbetar ideellt. Vi är därför i stort behov av bidrag så att vi kan arbeta långsiktigt. Vill du stödja oss så är du välkommen att Swisha valfritt belopp till 123 256 573 7 eller genom att sätta in en summa på bankgiro 5477-6919.
Du kan också starta en egen insamling på Facebook eller bli månadsgivare på Patreon
Lämna ett svar