För ett par veckor sedan träffade Renoveringsraseriet Familjebostäders fastighetschef Lars Nylund för ett samtal om fastighetsförvaltning och hur de förvaltar sitt byggda kulturarv. Vi har tidigare varit i kontakt med både hållbarhetschefen och ombyggnadschefen och mötts av en ganska avvisande attityd. Lars Nylund framstår som mer intresserad och mindre avvisande och även mer medveten om klimatnyttan med att inte byta ut. Som med de flesta fastighetsägare är det ibland svårt att få konkreta svar. Dessutom undrar vi om det finns fastighetsägare som verkligen älskar arkitektur och sina hus! Nedan finner du intervjun i sin helhet.

Om en fastighetsskötare eller annan representant ser att en fastighets fönster är i akut behov av renovering eller ommålning, har vederbörande då möjlighet att beställa ommålning/renovering eller får fönstren vara tills de ruttnar och
måste bytas? Vi har noterat en del sådana fastigheter där behovet av en insats
är akut.
Familjebostäders personal finns dagligen på plats ute i våra fastigheter. Alla hus
ronderas förstås inte dagligen och inte heller alla utrymmen vid varje rondering.
När vi uppmärksammar brister så bygger våra förvaltningsrutiner på att den
informationen förs vidare för planering och åtgärd. Det beror även på typ av brist.
Som jag beskrev vid vårt möte, så prioriteras förstås risk för skada på tredje man
högst, därefter myndighetskrav osv. Så beroende på åtgärdsbehov, kan en sådan
ropas av i princip omgående eller läggas in som åtgärdsförslag i den
underhållsplan du såg när vi träffades.

Vid Hövdingagatan i Aspudden/Örnsberg ligger en klunga med gula tegelhus
(Simfågeln 1 etc). Hur kommer det sig att dessa fönster renoverades? Vi tycker
att det är mycket glädjande, men det är första gången vi ser att ni renovera
1940-950-talsfönster.
Vi ska alltid göra en bedömning utifrån varje fastighets förutsättningar och
utifrån ett helhetsperspektiv. Det innebär att vi idag arbetar på flera sätt och
denna bedömning är sannolikt orsaken till att fönstren renoverades. Projektet
har, likt beskrivet ovan, startats efter att behovet identifierats och därefter även
prioriterats för genomförande.

Under 1990-talet fick Familjebostäder pris för varsam upprustning av 1940-
1950-talsbeståndet i Blackeberg. Liknande upprustningar gjordes på andra håll
i Stockholm. Fönster och portar renoverades pietetsfullt och köken bevarades.
Vet du när denna förvaltningsmodell övergavs och varför?
Det görs alltid en bedömning utifrån varje fastighets förutsättningar och utifrån
ett helhetsperspektiv och vi arbetar idag på flera sätt. Just nu pågår planering av
både projekt där fönster kommer att renoveras i kombination med isolerruta och
projekt som inkluderar fönsterbyte.

Isolerruta är något som även har använts i projekt för att minska energibehov och
buller, t ex i fastigheterna Krassen 3, Gräshoppan 4 och Tegelbäraren 3.
Förenklat kan sägas att ett fönsterbyte sker om det bedöms som det alternativ
som bäst uppfyller uppställda krav och mål utifrån att förbättra ventilation,
minska drag, buller och att spara energi.

På Spångavägen 72-74 i Bromma finns Knappnålen 1. Det är ett gulklassat
1940-talshus. Hur nöjda är ni med fönsterbytet? Här finns klumpiga
aluminiumprofiler och skadad puts. Någon antikvarisk koll har inte gjorts det
står bara “Dåliga och dragiga tvåglasfönster.”
Bolagets ambition är att behålla fastigheternas kulturvärden samtidigt som vi tar
hänsyn till klimat, hållbarhet och våra hyresgäster. I ovanstående fastighet sattes
projektet igång 2018 och vi har inte heller hittat några särskilda utredningar.
Våra rutiner avseende bland annat antikvariska bedömningar har justerats till det
sätt jag beskrev när vi träffades. Vi kan konstatera att hyresgästerna i fastigheten
är nöjda utifrån de bullerproblem som tidigare fanns och även inomhusklimatet
har förbättrats. Samtidigt är det förstås så att det hade varit bra om det hade
gjorts en utredning i detta fall. Vi kan alltid bli bättre och har gärna en dialog om
våra utmaningar som fastighetsägare.

Varför gör ni inte kopior av de ursprungliga balkongerna när ni renoverar? De
ni använder nu är alla mer eller mindre likadana och oftast i lättmetall.
I planeringen av våra projekt behöver vi alltid göra en bedömning utifrån varje
fastighets förutsättningar och utifrån ett helhetsperspektiv. Vår ambition är att
tas hänsyn till så många perspektiv som möjligt, inklusive klimat, hållbarhet,
hyresgäster och även kulturvärden. Det innebär att vi kan landa i olika beslut för
genomförande, beroende på förutsättningarna i aktuell fastighet. Se även nedan.


Finns det några planer på att anamma Svenska Bostäders nya underhålls- och
renoveringsfilosofi? Nyligen renoverades/renoveras fastigheten Tummaren 2 i
Stureby och här kasserades både fönster och balkonger, trots grönklassning.
Antikvarisk förundersökning har vi inte lyckats hitta.
Tummaren 2 består av fyra byggnader och för 6-7 år sedan genomföres fasad/fönster och balkongrenovering för två av byggnaderna. Under 2021
påbörjade vi renoveringen av de två kvarvarande byggnaderna. När den första
renoveringen utfördes genomfördes inte någon antikvarisk bedömning. När vi nu
startade upp igen under 2021 beslutades att inte göra någon särskild utredning då
halva fastigheten redan var färdigställd.

Avseende balkongerna så bevarar vi all metall från balkongerna genom att blästra
och måla om för att sedan återmontera. De sinuskorrugerade plåtarna från balkongerna gick inte att restaurera på grund av rost. De kommer att tillverkas
nya i samma material och målas i samma färg som originalet, tillverkningen
kommer ske på samma sätt som originalplåtarna. Således kommer vi, trots att vi
inte heller nu gör någon särskild utredning, att göra vad vi kan för att återbruka,
renovera och återskapa.

När vi underhåller våra fastigheter utgår vi från fastighetens förutsättningar. Vi
bedömer om det är möjligt att fortsätta underhålla befintliga byggnadsdelar eller
om det är nödvändigt att byta ut dem, utifrån deras skick, men också för att se till
att fastigheten inte drar mer energi än nödvändigt. Våra nuvarande rutiner säger
att vi alltid ska göra en bedömning om särskild antikvarisk utredning behövs,
samt om det bästa alternativet är att renovera eller byta ut en byggnadsdel, även
om fastigheten inte är klassad. Bifogat dokument är ett exempel på en sådan
utredning. Det finns exempel på åtgärder vi hade kunnat göra bättre och det finns
förstås en risk att vi begår misstag även i framtiden. Bolagets ambition är att
behålla fastigheternas kulturvärden samtidigt som vi tar hänsyn till klimat,
hållbarhet och våra hyresgäster. Vi kan alltid bli bättre och har gärna en dialog
om våra utmaningar som fastighetsägare.

Sammanfattningsvis så innebär vårt nuvarande arbetssätt att vi ska göra
bedömningar och utifrån förutsättningarna underhålla och renovera om det är
det bästa alternativet. Exempelvis tittar vi nu på möjligheterna att kunna
renovera kök i vissa lägenheter, när och om så bedöms lämpligt, i vårt
renoveringsprojekt på Södermalm.

Hur ser ni på att energieffektivisera fönster med Grundels klimatruta? Vi har
tidigare varit i kontakt med er miljöchef Helena Ulfsparre som påstår att de
fungerar dåligt i era fastigheter.
Från 2009 har bolaget arbetat med t ex isolerrutor i fastigheter, med fönster som
inte tjänat ut, för att minska energibehovet med upp till 5 procent. Utöver det
skapar vi bättre inomhuskomfort genom att minska drag.
Fönsterbyte genomförs om fönstren har tjänat ut, och i de fall fasaden är putsad
och behöver bytas finns även förutsättningar för att tilläggsisolera, då kan vi nå
en energibesparing upp till 20 procent.

Älskar ni arkitektur och tidstypiska byggnadsdetaljer. Om ja, hur yttrar det sig?
Familjebostäders uppdrag är att förvalta och bygga bra bostäder till både dagens
och morgondagens stockholmare. När vi renoverar tar vi hänsyn till en rad
faktorer – hyresgästernas önskemål, fastighetens behov, myndigheters lagkrav,
arkitektur och hållbarhet.

I samband med att energikraven på bolaget ökade som en följd av stadens första
Miljöprogram (2008-2012) påbörjades projektet Varsam Energieffektivisering,

ett samverkansarbete med bl a stadens bostadsbolag, stadsbyggnadskontoret och
stadsmuseet. Syftet var att identifiera åtgärder för att energieffektivisera med
hänsyn till bevarandekrav. Arbetet bidrog till att öka kunskapen hos deltagarna
och bidrog till bolagets nuvarande energieffektiviseringsarbete.
Nya lärdomar tas tillvara när kraven på energieffektivisering ökar ytterligare
kommande år. Vi söker också nya arbetssätt för att återvinna och återbruka
material. I vårt uppdrag behöver vi, som jag beskrev när vi sågs, alltid göra
sammanvägda prioriteringar där arkitektur och/eller tidstypiska detaljer är ett
perspektiv av flera.

Sverige i dag är ju ett betydligt rikare land än på 1950-talet. Varför satsar
många fastighetsägare, inklusive Familjebostäder, på sämre kvalitet och mer
likriktade byggnadsdetaljer än på 1950-talet? Borde vi inte ha råd att satsa på
underhållsbara material med stor variation?
Familjebostäder bygger både nytt och förvaltar över 20 000 hyresrätter. Vi mäter
kundnöjdhet varje år och underhåller våra fastigheter för att spara energi, höja
kvaliteten, möta nya myndighetskrav och utveckla Stockholm. De senaste åren
har såväl kundnöjdhet som värdet på våra fastigheter ökat.
Husens utformning styrs övergripande av stadsbyggnadskontoret som fattar
beslut om detaljplaner och bygglov utifrån Stockholms byggnadsordning och
arkitekturpolicy